Σήμερα θα πιάσουμε ένα κάπως διαφορετικό θέμα. Το ιστορικό των τεσσάρων εταιρειών ΜΕΖΖ θεωρώ πως όλοι το ξέρουμε.
Εν συντομία, την περίοδο 2015-2019 υπήρξε μεγάλη συσσώρευση πολλών μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) στις ελληνικές τράπεζες, τα οποία επιβάρυναν σε εξαιρετικό βαθμό τη λειτουργία τους και τη χρηματοδότηση της ελληνικής οικονομίας. Η μέθοδος αντιμετώπισης που ακολουθήθηκε ήταν παρόμοιαμε το Ιταλικό πρότυπο (του GAPS) με τη μέθοδο της τιτλοποίησης δανείων.
Συγκεντώθηκαν λοιπόν απαιτήσεις από δάνεια σε πακέτα – χαρτοφυλάκια και ακολούθως ιδρύθηκαν εταιρείες ειδικού σκοπού στην Ιρλανδία (SPVs) στις οποίες μεταβιβάστηκαν αυτές οι απαιτήσεις από τα δάνεια. Σε αντάλλαγμα οι συγκεκριμένες εταιρείες εξέδωσαν ομολογίες με κλιμακωτή σειρά εξασφάλισης (υψηλή, μεσαία και χαμηλή, senior/mezzanine/junior notes) επιστρέφοντας στις τράπεζες τις ομολογίες senior και ένα 5% των mezz και junior κατά κανόνα.
Ένα μέρος των mezz και junior πωλήθηκε σε στρατηγικούς επενδυτές και το υπόλοιπο διατέθηκε στις εταιρείες ΜΕΖΖ όπου μέτοχοι τους έγιναν οι μέτοχοι των τραπεζών. Επίσης η διαχείρηση των δανείων και απαιτήσεων δόθηκε σε εξειδικευμένες εταιρείες στη διαχείρηση κόκκινων δανείων (οι servicers) που ανέλαβαν ακριβώς αυτή τη λειτουργία. Κατ’ αυτό τον τρόπο εκπληρώθηκε η απαίτηση του ελληνικού κράτους να αποσυνδεθεί η ιδιοκτησία και η διαχείριση των απαιτήσεων των δανείων από τις τράπεζες από τις οποίες προήλθαν.
Το σημείο που δεν αναφέρθηκε ως εδώ είναι πως παράλληλα με τα SPVs που έγιναν οι κάτοχοι των απαιτήσεων, δημιουργήθηκαν στην ελλάδα παράλληλα με αυτές και εταιρίες REOCOs (Real Estate Owned Companies). Δηλαδή παράλληλα με την δημιουργία του κάθε SPV κάθε τιτλοποίησης δημιουργήθηκε από τις τράπεζες από μία ανώνυμη εταιρεία (στην ελλάδα) με σκοπό την βέλτιστη εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας που μπορεί να ανακτηθεί από πλειστηριασμούς. Οι εταιρείες αυτές εξαρχής είχαν σαν σκοπό να βοηθήσουν να επιτευχθεί το βέλτιστο τίμημα για τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονταν για κάλυψη των απαιτήσεων από τα κόκκινα (μη εξυπηρετούμενα) δάνεια και συχνά μπορούσαν να πλειοδοτήσουν (να καταστούν υπερθεματιστές στους πληστειριασμούς) και να αποκτήσουν την ιδιοκτησία των ακινήτων. Κατόπιν αυτών αναλάμβαναν την πώληση ή εκμετάλλευση (ενοικίαση ή με αλλους τρόπους) των αποκτώμενων ακινήτων. Με τι κεφάλαια όμως θα μπορούσαν οι REOCOs να “χτυπήσουν ακίνητα σε πλειστηριασμούς”;
Η πρακτική που ακολουθήθηκε ήταν να συναφθούν συμβάσεις ομολογιακών δανείων με τις συνδεδεμένες τράπεζες τα οποία δάνεια μετά πωλούνται στα αντίστοιχα SPV. Όπως βλέπετε στις εικόνες που ενδεικτικά παρατίθενται οι REOCOs ή αλλιώς εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων που συσχετίζονται με τις εταιρείες εκδότες των ομολόγων (SPVs ή Digital Assured Companies στην Ιρλανδία) έχουν συνάψει συμφωνίες συνολικού δανεισμού 3,84 δισεκατομμύρια Ευρώ.
Ο δανεισμός αυτός γίνεται δια μέσου των συσχετιζόμενων τραπεζών, αλλά δεν χρηματοδοτείται από τις τράπεζες καθεαυτές, αλλά από τους σχετικούς αποθεματικούς λογαριασμούς των DAC στις τράπεζες. Επίσης, τα ομολογιακά αυτά δάνεια είναι αγορασμένα από τις DACs και εν τέλει ανήκουν σε αυτές.
Στην πράξη όμως οι REOCOs δεν έχουν δανειστεί όλο αυτό το ποσό, αλλά ένα μέρος αυτού! Δεν γνωρίζουμε κατά πόσο αυτό αντιστοιχεί στο σύνολο των διαθεσίμων που διατηρούν οι εκδότες στις συσχετιζόμενες τράπεζες, ωστόσο θέτει ένα κατώτερο όριο των καταθέσεων που βρίσκονται στους συγκεκριμένους λογαριασμούς. Και μία λογική υπόθεση είναι πως τα ομολογιακά αυτά δάνεια από τα οποία σχηματίζονται τα αποθεματικά των REOCOs ότι έχουν τόκους, οι οποίοι εμφανίζονται στα έξοδα των εταιρειών αυτών και στα έσοδα των αντίστοιχων spvs.
Ένα ερώτημα που δεν έχει απαντηθεί είναι κατά πόσο τα SPVs διανέμουν τους συγκεκριμένους τόκους αναλογικά στους ομολογιούχους ή σύμφωνα με τις προβλέψεις των προγραμμάτων κλιμακωτών αποπληρώμων (waterfall) όπως θα περίμενε κανείς. Σε κάθε περίπτωση παρατηρείται πως οι δύο τιτλοποιήσεις του χαρτοφυλακίου sunrise έχουν δανείσει στις αντίστοιχες REOCOs 186,8 εκατομμύρια Ευρώ εώς το τέλος του 2022, οι τέσσερις τιτλοποιήσεις του χαρτοφυλακίου galaxy 80,4 εκατομμύρια Ευρώ στις αντίστοιχες REOCOs, οι τέσσερις τιτλοποιήσεις του phoenix-vega 157,6 εκατομμύρια και οι τρεις τιτλοποιήσεις του Cairo 41,4 εκατομμύρια.
Εν συνεχεία επιχειρήθηκε μια πρόβλεψη του δανεισμού και το αποθέματων ακινήτων για τις τιτλοποιήσεις που δεν έχουν δημοσιευτεί ακόμη στοιχεία. Η μέθοδος που ακολουθήθηκε για την πρόβλεψη ήταν ο υπολογισμός ενός συντελεστή “δυναμικής” και ενός συντελεστή “ασφαλείας” όπου ο μεν πρώτος συνέκρινε το ποσοστό αύξησης με βάση τα υπάρχοντα στοιχεία και ο δεύτερος απομείωνε στο 60% της υπάρχουσας. Προφανώς οι προβλέψεις μελλοντικής πορείας εμπεριέχουν μία επισφάλεια στο κατά πόσο θα επαληθευτούν, ωστόσο η όλη λογική δεν είναι λανθασμένη και ακολουθάει αυτό που επιτάσσει η κοινή λογική.
REOCOsREOCOs, Δηλαδή πως ο δανεισμός των REOCO από τα SPV θα ακολουθήσει μία κλιμάκωση απότομη αρχικά η οποία κάποια στιγμή πιθανώς θα φτάσει στην οροφή του ονομαστικού ποσού κάθε ομολογιακού δανείου κι έπειτα θα αρχίσει να αποκλιμακώνεται. Επίσης, ότι το διαθέσιμο ποσό δανεισμού που διατίθεται εξαρτάται από τις εισπράξεις των SPV και αφού αφαιρεθούν έξοδα και πληρωμές τόκων ομολόγων υψηλής εξοφλητικής προτεραιότητας (senior notes) σύμφωνα με το πρόγραμμα κλιμακωτών αποπληρωμών. Εδώ βέβαια θα γίνει η υπόθεση πως τα επιχειρηματικά σχέδια προβλέπουν κάποιο ποσό ή κάποιο ποσοστό εσόδων, διότι διαφορετικά δε θα υπήρχαν αποπληρωμές κεφαλαίου senior, ούτε τοκομεριδίων ομολόγων ενδιάμεσης εξοφλητικής προτεραιότητας (mezz) ή διαφορετικά υπάρχει το ενδεχόμενο οι REOCOs απλά να μην δανείστηκαν όλο το διαθέσιμο ποσο. Σε κάθε περίπτωση, αυτό που διαφαίνεται είναι πως ο δανεισμός των REOCOs για το 2022 αφορούσε 466 εκατομμύρια ευρώ, ενώ η πρόβλεψη για το 2023 είναι 843εκατομμύρια και για το 2024 1,5δισεκατομμύρια ευρώ.
Όλα αυτά τα χρήματα έχουν συγκεντρωθεί και υπάρχουν σαν περιουσία των REOCO οι οποίες έχουν δανειστεί λοιπόν από τους εκδότες των ομολόγων, δηλαδή η αξία των ακινήτων αυτών κάποια στιγμή θα μεταβιβαστεί στους εκδότες. Παράλληλα, οι εκδότες πληρώνουν όλα τα έξοδα που υπάρχουν στα προγράμματα κλιμακωτών αποπληρωμών και παράλληλα έχουν πληρώσει τόκους για τα ομόλογα senior και μερικώς κεφάλαιο senior και τόκους mezzanine! Αυτά τα αποθεματικά λοιπόν που προέρχονται και από δανεισμό των REOCOs από τα SPVs όμως διατηρούν και ένα ακόμη ρόλο. Εξηγούν εν μέρει τις καθυστερήσεις στις πληρωμές των ομολόγων! Αν υποθέσουμε πως στο τέλος του 2024 το σύνολο του δανεισμού έχει ανέλθει στο 40% του διαθέσιμου ποσού (1,5από τα 3,84 δισεκατομμύρια) τότε κάποια στιγμή είτε θα φτάσουμε στο 100%, είτε ίσως το υπάρχουν αποθεματικό να είναι επαρκές και να μη φτάσει ποτέ στο 100%, σίγουρα όμως μελλοντικά αυτά τα χρήματα θα αρχίσουν να επιστρέφονται στα SPVs.
Ποιός είναι όμως ο πραγματικός ιδιοκτήτης των περιβόητων αυτών REOCO; Στην πραγματικότητα μπορεί να μη μας ενδιαφέρει τόσο. Επισήμως, είναι αποκλειστικά θυγατρικές των σχετιζόμενων τραπεζών ωστόσο οι τράπεζες σε κάποιες περιπτώσεις δηλώνουν ότι δεν έχουν έλεγχο επί των REOCOs όπως στις περιπτώσεις Cairo, ενώ σε άλλες περιπτώσεις δηλώνουν πως ανήκουν αποκλειστικά στις τράπεζες και πως οι DAC δεν έχουν έλεγχο ή ουσιώδη επιρρόη όπως στις περιπτώσεις των Sunrise. Ίσως εν τέλει δεν έχει τόση σημασία το ποιός είναι ιδιοκτήτης των REOCOs καθώς η περιουσία που αυτές διαθέτουν σχετίζεται άρρηκτα με τον δανεισμό που γίνεται από τις DAC διαμέσου των τραπεζών! Οπότε, συμπερασματικά μπορεί να λεχθεί πως η όποια περιουσία των REOCOs ανήκει επαγωγικά (και όχι άμεσα) στους εκδότες των ομολόγων και αποτελεί περιουσία τους! Αυτή η περιουσία αναμένεται να μεταβιβαστεί με τα χρόνια στους κατόχους των ομολόγων!
* Οι κόκκινες τιμές αφορούν προβλέψεις
Παρακάτω ένθετες εικόνες ή κείμενα από τις δημοσιευμένες πληροφορίες των REOCOs που δείχνουν την ιδιοκτησία τους και τις συμφωνίες για ομολογιακά δάνεια
Ομολογιακό δάνειο ύψους €1 δις. με την Sunrise I NPL Finance DAC (The Reoco Bond LoanFacility Agreement)
Την 16η Μαρτίου 2021 η Εταιρία ήρθε σε συμφωνία για την έκδοση ομολογιακού δανείου μέγιστου ύψους κεφαλαίου €1 δισ. με την Τράπεζα Πειραιώς. Ο σκοπός του δανείου είναι η χρηματοδότηση των δραστηριοτήτων της Eταιρείας σχετικά με την απόκτηση αποθεμάτων ακινήτων ως στοιχεία το κυκλοφορούντος ενεργητικού. Στις 11 Ιουνίου η Τράπεζα Πειραιώς προχώρησε στην πώληση του δάνειου στην Sunrise I NPL Finance DAC και με βάση τη σύμβαση ο νέος κάτοχος του ομολογιακού δανείου είναι η Sunrise I NPL Finance DAC
Η Εταιρεία ιδρύθηκε στην Αθήνα την 29 Απριλίου 2021. Η μητρική της εταιρεία είναι η «Τράπεζα Πειραιώς Ανώνυμος Εταιρεία».
Η δραστηριότητα της Εταιρείας σχετίζεται με την δραστηριότητα της εταιρείας ειδικού σκοπού Sunrise I NPL Finance DAC στο γενικότερο πλαίσιο του σχεδιασμού της τιτλοποίησης Sunrise I. Συγκεκριμένα, η Εταιρεία αποκτά τα ακίνητα και άλλα περιουσιακά στοιχεία τα οποία αποτελούν εξασφάλιση των δανείων της τιτλοποίησης Sunrise I με σκοπό την ρευστοποίηση ή την εκμετάλλευσή τους για σκοπούς της τιτλοποίησης.
Ως εκ τούτου, η εταιρεία ειδικού σκοπού Sunrise I NPL Finance DAC δεν ασκεί έλεγχο ή ουσιώδη επιρροή στην Εταιρεία.
Η «SUNRISE Ι ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» (η “Εταιρεία”) με τον διακριτικό τίτλο «SUNRISE Ι ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Μ.Α.Ε.» ιδρύθηκε στην Αθήνα την 29 Απριλίου 2021. Ως μοναδικός μέτοχος θεωρείται η Εταιρεία «Τράπεζας Πειραιώς Ανώνυμος Εταιρεία»
George Kak
