Προειδοποιήσεις για κινδύνους στην αγορά ακινήτων από ΤτΕ

Του Λεωνίδα Στεργίου@capital.gr

Η ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων θα συνεχίσει τα επόμενα χρόνια, ενδεχομένως με ηπιότερους ρυθμούς, καθώς υποστηρίζεται από νέες επενδύσεις, τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και της ζήτησης.

  • Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, στο εννεάμηνο του 2021 έχουν εισρεύσει άμεσες ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων ύψους 797 εκατ. ευρώ που μαζί με εκείνες κατά το 2020, ξεπερνούν τα 1,3 δισ. ευρώ από την αρχή της πανδημίας.
Αυτή η τάση φαίνεται να συνεχιστεί, όπως προκύπτει από ειδική επεξεργασία για τα αυξανόμενα στεγαστικά δάνεια προς τα νοικοκυριά, αλλά και το ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό.

Οι κίνδυνοι

Ωστόσο, όπως σημειώνει η ΤτΕ, εξακολουθούν να υφίστανται παράμετροι αβεβαιότητας, οι οποίες πλέον δεν περιορίζονται στις άμεσες επιπτώσεις από την πανδημία, αλλά σχετίζονται επιπρόσθετα με τη διάρκεια της διατάραξης των διεθνών εφοδιαστικών αλυσίδων και τα αυξημένα κόστη των πρώτων υλών, παράγοντες οι οποίοι, εφόσον παραμείνουν για παρατεταμένη περίοδο, ενδέχεται να ανακόψουν τους ρυθμούς της οικοδομικής δραστηριότητας και να περιορίσουν τις τρέχουσες κεφαλαιακές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων.

Στεγαστικά δάνεια

Ένας παράγοντας που συνδέεται με την ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων και ειδικότερα των κατοικιών συνδέεται με τη στεγαστική πίστη. Αν και οι αποπληρωμές είναι μεγαλύτερες των νέων εκταμιεύσεων, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταλήγουν σε μια σημαντική διαπίστωση:

Οι ακαθάριστες ροές δανείων καθορισμένης διάρκειας προς νοικοκυριά (όπως καταγράφονται στα δανειακά ποσά των νέων δανειακών συμβάσεων), σε μέση μηνιαία βάση, υποδηλώνουν αύξηση των νέων δανείων το 2021 σε σχέση με το 2020.

Ειδικότερα, το δεκάμηνο του 2021 η μέση ακαθάριστη ροή καταναλωτικών δανείων ανήλθε σε 83 εκατ. ευρώ, αυξημένη κατά 19% σε σχέση με πέρυσι (Ιαν.-Δεκ. 2020: 70 εκατ. ευρώ).

Ομοίως, η μέση ακαθάριστη ροή στεγαστικών δανείων αυξήθηκε την ίδια περίοδο κατά 32% έναντι του 2020 (75 εκατ. ευρώ, Ιαν.-Δεκ. 2020: 57 εκατ. ευρώ). Το μερίδιο των νέων στεγαστικών δανείων στο σύνολο των δανείων τακτής λήξης προς νοικοκυριά (χωρίς τα “λοιπά δάνεια”) αυξήθηκε τους έξι μήνες μέχρι τον Οκτώβριο σε 50,5%, έναντι 42,6% κατά μέσο όρο την περίοδο 2015-2020.

Η πρόσφατη ενίσχυση των νέων στεγαστικών δανείων συνάδει με την περαιτέρω αναζωογόνηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών, καθώς και με την επιτάχυνση του ετήσιου ρυθμού ανόδου του δείκτη τιμών των κατοικιών.

Επίσης είναι πιθανόν, αναφέρει η ΤτΕ, η άνοδος του μεριδίου των στεγαστικών έναντι των καταναλωτικών δανείων στα νοικοκυριά να οφείλεται εν μέρει και στο ότι η πρόσφατη ανάκαμψη της ιδιωτικής κατανάλωσης χρηματοδοτήθηκε από την ενίσχυση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και τις αυξημένες αποταμιεύσεις τους και όχι από την καταναλωτική πίστη.

Αγορά κατοικιών

Στην αγορά των κατοικιών, η τάση αποκλιμάκωσης των ρυθμών αύξησης των αξιών που καταγράφηκαν με την έναρξη της πανδημίας αντιστράφηκε το 2021. Με βάση τους δείκτες και τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 6,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2020.

Στην αύξηση των τιμών διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2021 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, την Αθήνα (8,3%) και τη Θεσσαλονίκη (6,3%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφονται είναι μεν θετικοί, αλλά αρκετά ηπιότεροι (4,2% και 3,5% αντίστοιχα).

Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων το εννεάμηνο του 2021 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,2%, ενώ εκείνες των νέων διαμερισμάτων κατά 6,1%.

Οικοδομική δραστηριότητα

Παράλληλα, διάφοροι σχετικοί δείκτες αποτυπώνουν τη θετική δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων το 2021. Πιο συγκεκριμένα, η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών το οκτάμηνο του 2021 καταγράφει σημαντικά υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών (48,9% και 57,7% αντίστοιχα) σε επίπεδο χώρας και ακόμη υψηλότερους στην Αττική (66,1% και 71,0% αντίστοιχα).

Ενδιαφέρον από το εξωτερικό

Το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, το οποίο τροφοδότησε την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και εισοδήματος, ειδικά τη διετία 2018-2019, ανέκαμψε κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2021 (34,7%, έναντι μείωσης 42,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2020), παρά τον περιορισμένο αριθμό αδειών διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων του προγράμματος Golden Visa.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες συνέχισαν να ενισχύονται το εννεάμηνο του 2021, με σημαντικά υψηλό ετήσιο ρυθμό (34,7%) έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2020 (19,3%), ωστόσο παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%).

Επιπλέον, ο αριθμός συναλλαγών αγοραπωλησιών ακινήτων, παρά την επιβράδυνση που καταγράφηκε το 2020, εκτιμάται ότι θα καταγράψει εκ νέου θετικό ρυθμό το 2021, ιδίως εν όψει της εφαρμογής των νέων αναπροσαρμοσμένων αντικειμενικών αξιών από το 2022 και της αναστολής υποχρέωσης υποβολής ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου έως τα τέλη του 2021.

Επαγγελματικά ακίνητα

Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 καταγράφηκαν θετικοί ρυθμοί μεταβολής.

Συγκεκριμένα, με βάση τα προσωρινά στοιχεία, το πρώτο εξάμηνο του 2021 αυξήσεις καταγράφηκαν στις τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, για το σύνολο της χώρας, κατά 1,4% και 1,1% αντίστοιχα, σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2020.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον για επαγγελματικής χρήσης ακίνητα εμφανίζεται ανανεωμένο, με αρκετά νέα έργα ανάπτυξης και ανακατασκευής να δρομολογούνται και την οικοδομική δραστηριότητα του οκταμήνου του 2021, σε κάποιες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, να εμφανίζει από τα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας.

Στον τομέα των ξενοδοχείων η οικοδομική δραστηριότητα διατηρεί αρκετά υψηλούς θετικούς ρυθμούς, χωρίς ωστόσο να έχει ανακτήσει τους ρυθμούς που εμφάνιζε πριν από την υγειονομική κρίση.

Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους.

Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις.

Παράλληλα, νέες διεθνείς τάσεις δημιουργίας “ψηφιακών νομάδων” οδηγούν σε νέες ανάγκες για ανάπτυξη ευέλικτων –μη μόνιμων– εργασιακών χώρων, αλλά και οικιστικών ακινήτων υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, οι οποίες εκτιμάται ότι σταδιακά θα προσελκύσουν μια αναδυόμενη αγορά με εξαιρετικές δυνατότητες για τη χώρα.

Προοπτικές

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταλήγει στην πρόβλεψη ότι κατά τους προσεχείς μήνες, με δεδομένο ότι η οικονομία έχει εισέλθει σε πορεία ανάκαμψης, η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να αναπτύσσεται.

Η σωρευτικά σημαντική πτώση των αξιών και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δεκαετίας έχουν αναδείξει σημαντικές ευκαιρίες και δυνατότητες, οι οποίες, σε συνδυασμό με τη σταδιακή ενίσχυση των επενδύσεων, την προσπάθεια καταπολέμησης της γραφειοκρατίας μέσω της ψηφιακής αναβάθμισης του κράτους, τη δρομολόγηση και επιτάχυνση σημαντικών έργων υποδομής, τη δυναμική του τουρισμού και την περαιτέρω ανάκαμψη της οικονομίας, αναμένεται να δώσουν πρόσθετη ώθηση στη θετική δυναμική που σταδιακά αναπτύσσει η αγορά ακινήτων.