Με σύσταση buy και τιμή-στόχο στα 1,48 ευρώ ξεκινά κάλυψη για τη μετοχή της Premia Properties η Eurobank Equties, εκτιμώντας το περιθώριο ανόδου στο 24,6% από τα τρέχοντα επίπεδα.
Οπως σημειώνει η χρηματιστηριακή η Premia Properties (PP) είναι μία από τις μεγαλύτερες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (REIC) στην Ελλάδα με χαρτοφυλάκιο 307 εκατ. ευρώ και ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 23 εκατ. ευρώ, που μεταφράζεται σε απόδοση 7,6% επί των περιουσιακών στοιχείων που παράγουν εισόδημα. Το χαρτοφυλάκιο της PP είναι αρκετά διαφοροποιημένο, περιλαμβάνοντας Logistics/lndustrials (75% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων), Serviced apartments (11%), Social Infrastructure/Schools (8%) και Big boxes (6%). Τα ακίνητά της διαθέτουν άριστους ενοικιαστές και υψηλή πληρότητα (c99%), ενώ ενσωματώνουν μακροχρόνιες μισθώσεις (c7 έτη WAULT) με μισθώματα αναπροσαρμοσμένα στον πληθωρισμό.
Η Premia Properties ακολουθεί μια φιλόδοξη στρατηγική επέκτασης, με αναμενόμενες επενδύσεις ύψους 94 εκατ. ευρώ έως το 2026, οι οποίες επικεντρώνονται κυρίως στα πράσινα γραφεία, τα logistics και τα διαμερίσματα με υπηρεσίες. Το 55% του προαναφερθέντος ποσού έχει προβλεφθεί για την ανάπτυξη υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων με στόχο την ολοκλήρωσή τους έως το H1’24, ενώ το υπόλοιπο αφορά την απόκτηση νέων ακινήτων και τη συμμετοχή σε κοινοπραξίες. Επιπλέον, με WAULT c7 έτη, υπάρχει μεγάλη ορατότητα για την αύξηση των ενοικίων, η οποία ενισχύεται περαιτέρω από τις ρήτρες αναπροσαρμογής στα περισσότερα συμβόλαια. Η προετοιμασία αντιστοιχεί σε πρόσθετο εισόδημα >8 εκατ. ευρώ (βάσει απόδοσης >7%) έως το 2026 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, αντιπροσωπεύοντας το 83% της συνολικής αύξησης των μισθωμάτων έως τότε, ενώ το υπόλοιπο προέρχεται από την αναπροσαρμογή του ΔΤΚ, τις αναθεωρήσεις των μισθωμάτων και τις νέες μισθώσεις. Συνολικά, προβλέπουμε c15% CAGR των ενοικίων κατά την περίοδο 2023-26e.
Η Premia Properties φαίνεται να είναι σε καλή θέση να χρηματοδοτήσει τον επενδυτικό της προϋπολογισμό, δεδομένης της λογικής μόχλευσης (c50% Net LTV) και του c4% μέσου κόστους δανεισμού. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ήμισυ του χρέους της PP (c€100 εκατ.) συνδέεται με ομόλογο που εκδόθηκε το 2022, φέρει κουπόνι 2,8% και λήγει το 2027. Αναμένουμε ότι το Net LTV θα κορυφωθεί στο 57% το 2024, αλλά θα παραμείνει κάτω από το 60% καθ’ όλη τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου 2024-26e, με το κόστος χρέους να παραμένει γύρω στο 4%. Συνολικά, προβλέπουμε c12% CAGR στο GAV μέχρι το 2026 (στα €430 εκατ.), λόγω των επενδύσεων, των κερδών ανάπτυξης (c€10 εκατ.) και των αναπροσαρμογών (c€31 εκατ.). Αυτό θα αντιστοιχεί σε c11% CAGR στην ΚΑΕ (πολύ πιο ελκυστική από το μέσο όρο της ΕΕ του c2%), που θα συμπληρωθεί περαιτέρω από μια μερισματική απόδοση c2% (FFO payout c50%).
Παρόμοια με τις άλλες ελληνικές ΑΕΕΑΠ, οι μετοχές της έχουν επιβαρυνθεί από την αύξηση των επιτοκίων και τους φόβους για στασιμοπληθωρισμό, με τις περισσότερες εταιρείες να βλέπουν τις αποτιμήσεις τους να υποχωρούν σε χαμηλά σχεδόν επίπεδα ρεκόρ σε επίπεδα παρόμοια με εκείνα των ομοειδών εταιρειών της ΕΕ (περίπου 30% έκπτωση επί της spot NAV).
Έχοντας αυτό κατά νου, βλέπουμε περιθώρια ανάκαμψης καθώς ο κύκλος νομισματικής χαλάρωσης θα ξεκινήσει, με περιθώρια συρρίκνωσης των εγχώριων αποδόσεων, ιδίως στις επιχειρήσεις logistics/βιομηχανίας και στις φοιτητικές κατοικίες (ιδίως μετά την πρόσφατη νομοθεσία για τα ιδιωτικά πανεπιστήμια), όπου η PP έχει αξιοσημείωτη παρουσία.
Σημειώνουμε ότι η PP είναι εκτεθειμένη σε μια δομικά ελκυστική αγορά με ευνοϊκή δυναμική προσφοράς-ζήτησης, ενώ ξεχωρίζει μεταξύ των ομοειδών της στην ΕΕ λόγω των προοπτικών για ισχυρή αύξηση της ΚΑΕ που οδηγείται από τη συμπίεση των αποδόσεων, τα κέρδη ανάπτυξης και την αύξηση των λειτουργικών κερδών. Η βασική μας αποτίμηση εφαρμόζει έκπτωση 15% επί της προσαρμοσμένης καθαρής αξίας ενεργητικού, στο χαμηλότερο σημείο της τρέχουσας αποτίμησης της ομάδας ομοτίμων της PP, δεδομένων των προαναφερθέντων πλεονεκτημάτων της θέσης, αποδίδοντας ένα PT 1,48 ευρώ/μετοχή. Ως εκ τούτου, ξεκινάμε την κάλυψη με buy.
