Μπλε Κέδρος: Οι αιτιάσεις για το Ενημερωτικό Δελτίο – Ερωτήματα που χρειάζονται απαντήσεις

Τίς αιτιάσεις και τα ερωτήματα που τέθηκαν στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς σχετικά με το ενημερώτικο δελτίο της Μπλε Κέδρος φέρνει στο φως το mikrometoxos.gr.

Οπως τονίζεται στο email που εστάλει στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς το ενημερωτικό δελτίο της Μπλε Κέδρος περιέχει πληροφορίες που βάση μιας ανάλυσης αποδεικνύεται ότι είτε δεν στέκουν στην πραγματικότητα και είτε μπορούν να θεωρηθούν σαν παραπλανητικές ή ελλιπείς κατί που ανάγκασε τους βασικούς μετόχους να πάνε την Δευτέρα το πρωί στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.

Υπόψη του Κύριου Αναδόχου, της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και του Χρηματιστηρίου Αθηνών

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ – Μπλε Κέδρος

Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος σελ. 54 – “3.5.4 Συνοπτική περιγραφή του Χαρτοφυλακίου του Ομίλου την 31.12.2021”

Α) Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος σελ. 58 – Ακίνητο στην  Πατριάρχου Ιωακείμ 36, Αθήνα η χρήση του οποίου ορίζεται ως “ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ”.

Στο Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος  (σελ. 79) το ακίνητο περιγράφεται ως  “αυτοτελές, πολυώροφο κτίριο, συνολικής επιφάνειας 1.751,99 τ.μ. που βρίσκεται επί της οδού Πατριάρχου Ιωακείμ 36 στην Αθήνα. Συγκεκριμένα, αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο, πέντε άνω του ισογείου ορόφους και δώμα. Το ακίνητο λειτουργεί ως ξενοδοχείο ενώ στο ισόγειο και στο υπόγειο υπάρχει κατάστημα”.

Στην Έκθεση Εκτίμησης για την Μπλε Κέδρος της Solum Property Solutions (σελ. 151) περιγράφεται ως  “ για μεσαίο, αυτοτελές κτίριο, το οποίο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και πέντε άνω του ισογείου ορόφους”. Περαιτέρω στην σελίδα 152 στην παράγραφο 29.3 σημειώνουν ότι “Κατά την αυτοψία, το ακίνητο λειτουργούσε ως ξενοδοχείο 4* με την επωνυμία «Coco-mat Hotel Athens» δυναμικότητας 39 δωματίων με κατάστημα στο ισόγειο.”

Δεν γράφεται πουθενά ότι το ακίνητο αποτελείται από 6 ορόφους συν το ισόγειο, ένα υπόγειο και δώμα στον έβδομο (“Roof Garden”), και ότι στον έκτο όροφο υπάρχουν 3 σουίτες και τα υπνοδωμάτια των δύο μεζονετών του πέμπτου ορόφου, και οτι το σύνολο των δωματίων του ξενοδοχείου είναι 42 και όχι 39 (9 δωμάτια στον πρώτο όροφο, 9 δωμάτια στον δεύτερο, 9 δωμάτια στον τρίτο, 7 δωμάτια στον τέταρτο,  5 δωμάτια στον πέμπτο (δύο εκ των οποίων είναι σουίτες) και  3 δωμάτια (σουίτες) στον έκτο).

 

Το “Floor Plan” του έκτου ορόφου στην μία από τις σουίτες του έκτου ορόφου – 601 – δείχνει ξεκάθαρα τις τρεις σουίτες του ορόφου και τα υπνοδωμάτια των δύο μεζονετών του πέμπτου ορόφου, και την φωτογραφία του τοίχου του ισογείου του κτιρίου όπου υπάρχει ξεκάθαρη περιγραφή του κτιρίου ανά όροφο (όροφοι – 7 με την δώμη και τον αριθμό δωματίων – 42)!

Με βάση την εκτίμηση της Solum για το ποσοστό πληρότητας για το Coco-Mat Athens Hotel (το ακίνητο) και την τιμή που καταβάλλεται για μια διανυκτέρευση στα €370  τα έσοδα του ορόφου (3 σουίτες στον έκτο και δύο σουίτες μεζονέτες στον πέμπτο όροφο που έχουν τα υπνοδωμάτια τους στον έκτο όροφο)  είναι γύρω στα €560.000 ετησίως.

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ: Το ακίνητο διαθέτει τις κατάλληλες άδειες για τον έκτο όροφο με τις τρεις σουίτες και τα υπνοδωμάτια των μεζονετών του πέμπτου ορόφου και για τον έβδομο όροφο με το “Roof Garden” ; Εάν όχι, ποιες είναι οι επιπτώσεις στην Μπλε Κέδρος:  μείωση των εσόδων, μείωση  της κερδοφορίας, πρόστιμα, έξοδα αποκατάστασης, μειωμένη αξία των περιουσιακών στοιχείων της, η εμπορικοτητα της; Το ακίνητο σύμφωνα με την παράγραφο 82 του N.4495/2017 μεταβιβάζεται ελεύθερα; Σημειώστε SOLUM PROPERTY SOLUTIONS: ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ –  “2 Γενικές Παραδοχές Εκτίμησης / Βασικοί Όροι Έκθεσης Εκτίμησης (σελ. 26): • Θεωρούμε ότι τα ακίνητα ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της σχετικής νομοθεσίας, ότι υφίστανται νομίμως και ότι δύναται να μεταβιβαστούν σύμφωνα το Ν.4495/2017.” Σημειώστε: “Θεωρούμε” OXI ελέγξαμε/επιβεβαιώσαμε.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι αυτό το ακίνητο αντιπροσωπεύει σχεδόν το 15% της αξίας της Μπλε Κέδρος.

Β) Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος σελ. 58 – Ακίνητο στην  Άρεως 72, Κηφισιά η χρήση του οποίου ορίζεται ως “KATOIKIA”.

Στο Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος και στην Έκθεση Εκτίμησης της Solum Property Solutions δεν γράφεται πουθενά ότι η “Κατοικία” είναι μέρος του ξενοδοχείου Hotel Nafsika και αποτελείται από 13 δωμάτια σε δύο ορόφους και ένα υπόγειο. Στην σελ. 83 του Ενημερωτικού Δελτίου Μπλε Κέδρος υπάρχουν ορισμένες ειδοποιήσεις  γραμμένες νομικά περί μίσθωσης και υπευθυνότητες κλπ, αλλά δεν είναι καθόλου σαφές κατα πόσο υπάρχουν οι νόμιμες άδειες και εγκρίσεις για το ακίνητο να χρησιμοποιείτε σαν ξενοδοχείο.

Καμία φωτογραφία του κτιρίου και των δωματίων του δεν περιλαμβάνεται στην Έκθεση Εκτίμησης της Solum Property Solutions (σελ. 247-248 “42.1.22 Ακίνητα με Α/Α 24 – 25 Κηφισιά–Ξενοδοχείο & Κτίριο Κατοικιών”), το οποίο περιγράφεται σαν “κατοικίες”  (σελ. 165-169 “31 Ακίνητο με Α/Α 25 (Κτίριο στη Κηφισιά – Άρεως 72”): “ Σε παλαιότερη αυτοψία μας το ακίνητο χρησιμοποιούταν ως κατοικίες οι οποίες μισθώνονταν βραχυπρόθεσμα. Θεωρούμε ότι εξακολουθεί να ισχύει η ίδια χρήση ”).

Με βάση την εκτίμηση της Solum για το ποσοστό πληρότητας για το Nafsika Hotel και την τιμή που καταβάλλεται για μια διανυκτέρευση στα €110 (δείτε τη συνημμένη απόδειξη πληρωμής για διαμονή στο δωμάτιο Ε6 του ακινήτου), τα ξενοδοχειακά έσοδα της “Κατοικίας” είναι γύρω στα €400.000 ετησίως.

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ: Η “Κατοικία” διαθέτει τις κατάλληλες άδειες για να λειτουργήσει ως ξενοδοχείο; Εάν όχι, ανεξαρτήτως του νομικού και αόριστου κειμένου στο Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος , πολύ απλά, ποιες είναι οι επιπτώσεις στην Μπλε Κέδρος:  μείωση των εσόδων, μείωση  της κερδοφορίας, πρόστιμα, έξοδα αποκατάστασης, μειωμένη αξία των περιουσιακών στοιχείων της, η εμπορικοτητα της; Το ακίνητο σύμφωνα με την παράγραφο 82 του N.4495/2017 μεταβιβάζεται ελεύθερα; Σημειώστε SOLUM PROPERTY SOLUTIONS: ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ –  “2 Γενικές Παραδοχές Εκτίμησης / Βασικοί Όροι Έκθεσης Εκτίμησης (σελ. 26): • Θεωρούμε ότι τα ακίνητα ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της σχετικής νομοθεσίας, ότι υφίστανται νομίμως και ότι δύναται να μεταβιβαστούν σύμφωνα το Ν.4495/2017.” Σημειώστε: “Θεωρούμε” OXI ελέγξαμε/επιβεβαιώσαμε.

 Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος – 3.5.6 Έκθεση Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων του Ομίλου (σελ. 65):  “Ο Ανεξάρτητος Τακτικός Εκτιμητής βεβαιώνει ότι όλα τα χαρακτηριστικά των ακινήτων (χρήση ακινήτου, όροφοι, τ.μ.) που περιλαμβάνονται στην από 31.12.2021 Έκθεση Εκτίμησης συμφωνούν με τα στοιχεία που προσκομίσθηκαν από την Εταιρεία και έχουν βασιστεί στις οικοδομικές άδειες των ακινήτων και τις τυχόν τακτοποιήσεις υπερβάσεων/αλλαγής χρήσης αυτών.”

Η ΣΟLUM, ο εκτιμητής, δεν έλεγξε τις άδειες και το δηλώνει στην έκθεσή της και μπορείτε να το επιβεβαιώσετε με την SOLUM  (δείτε σχετικό link στην έκθεση της και τα παρακάτω αποσμάτα).

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ: Γιατί η Εταιρεία προσκόμισε στην Solum στοιχεία που δεν στέκουν στην πραγματικότητα; Εφόσον όπως γράφει το  Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος τα χαρακτηριστικά των ακινήτων “βασίζονται στις οικοδομικές/πολεοδομικές άδειες των ακινήτων”, γιατι αυτές οι άδειες δεν έχουν ελεγχθεί; Γιατί υπάρχουν αυτές οι ουσιαστικές “ανωμαλίες” στην περιγραφή των δύο ακινήτων;

Το χαρτοφυλάκιο της Μπλε Κέδρος αποτελείται από επιπλέον 21 κτίρια από τα οποία τέσσερα είναι άλλα ξενοδοχεία. Τα ξενοδοχεία αντιπροσωπεύουν to 57,43% του συνόλου αξίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων της Μπλε Κέδρος και 67,16% των μισθωμάτων (Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος σελ. 61).

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ: Ενας απλός έλεγχος του καθενός ξενοδοχειακού ακινήτου, όπως έγινε για τα δύο προαναφερθέντα κτίρια, θα αποκαλύψει κάτι ουσιαστικό που θα έχει σοβαρές συνέπειες στην Μπλε Κέδρος, το οποίο θα απαιτεί επαλήθευση/διευκρίνιση; Μπορεί να μας επιβεβαιώσει ο Ανάδοχος, ή Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς ή το Χρηματιστήριο οτι όλα τα κτίρια τηρούν την πολεοδομική άδεια τους και άδεια λειτουργίας τους;

Πουθενά στο Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος και στα άλλα σχετικά έγγραφα γράφει ότι έγινε έλεγχος των ακινήτων συγκεκριμένα να εξακριβωθεί αν κάθε κτίριο τηρεί την πολεοδομική άδεια του και άδεια λειτουργίας ανεξάρτητα από το γεγονός ότι το 100% της αξίας της εταιρείας εξαρτάται από τα ακίνητα της τα οποία για να έχουν μία πραγματική αξία και να αξιοποιούνται νόμιμα εμπορικώς πρέπει να τηρούν την πολεοδομική άδεια τους και άδεια λειτουργίας τους.

Aποσπάσματα από σχετικά έγγραφα της Δημόσιας Εγγραφής περί ελέγχου πολεοδομικών και λειτουργικών αδειών:

sardelas petsa law firm: ΕΚΘΕΣΗ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΩΝ ΝΟΜΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ

“A.  Εισαγωγή, παράγραφος 4 (σελ. 2):

Ενδεικτικά ο Νομικός Έλεγχος, σύμφωνα με την εντολή περιορίστηκε, μεταξύ άλλων:

– Στον έλεγχο τίτλων των ακινήτων ιδιοκτησίας της Εταιρείας και των Θυγατρικών της (επί τη βάσει των συμβολαίων κτήσης των ακινήτων,……………….περί ιδιοκτησίας…………)κλπ.

– Ως προς το Σημείο 18.6 του Παραρτήματος 1 του Κανονισμού με τίτλο «Δικαστικές και διαιτητικές διαδικασίες», ελέγχθηκαν διοικητικές, δικαστικές η διαιτητικές εκκρεμότητες…….κλπ.

– Ως προς το Τμήμα 20 του Παραρτήματος 1 του Κανονισμού με τίτλο «Σημαντικές Συμβάσεις», ο έλεγχος μας κάλυψε κάθε είδους σημαντική σύμβαση που έχει συνάψει η Εταιρεία (η Θυγατρική) με τρίτους η με συνδεδεμένες εταιρείες………..κλπ.

Γ. Τέλος, σημειώνουμε τα εξής (σελ. 6):

Παράγραφος ΙΙ (3), (σελ. 7):

“Δεν εξετάσαμε οικονομικά, λογιστικά,……………..θέματα και στοιχεία που αφορούν στην Εταιρεία ή/και τις Θυγατρικές, συμπεριλαμβανομένων ζητημάτων τυχόν αδειών λειτουργίας επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται σε ακίνητα της Εκδότριας, ούτε την πραγματική (φυσική) κατάσταση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου της Εταιρείας ή/και των Θυγατρικών ή ζητήματα που είναι αντικείμενο ελεγκτικού έργου και εκθέσεων ελεγκτών.””

Αντίγραφο sardelas petsa law firm: ΕΚΘΕΣΗ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΩΝ ΝΟΜΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ:

https://www.blekedros.com/media/k2/attachments/%CE%95%CE%A0%CE%99%CE%A3%CE%A4%CE%9F%CE%9B%CE%97_%CE%9D%CE%9F%CE%9C%CE%99%CE%9A%CE%9F%CE%A5_%CE%95%CE%9B%CE%95%CE%93%CE%A7%CE%9F%CE%A5_%CE%9C%CE%A0%CE%9B%CE%95_%CE%9A%CE%95%CE%94%CE%A1%CE%9F%CE%A3_25052022_signed.pdf

SOLUM PROPERTY SOLUTIONS: ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

“2 Γενικές Παραδοχές Εκτίμησης / Βασικοί Όροι Έκθεσης Εκτίμησης (σελ. 26)

  • Θεωρούμε ότι τα ακίνητα ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της σχετικής νομοθεσίας, ότι υφίστανται νομίμως και ότι δύναται να μεταβιβαστούν σύμφωνα το Ν.4495/2017.
  • Υποθέτουμε ότι τα στοιχεία και οι πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν από την πλευρά του εντολέα είναι ακριβή και ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση ή μελλοντική εν δυνάμει αξιοποίηση των ακινήτων.

6 Τεχνικός Έλεγχος (σελ. 30)

Ο τεχνικός έλεγχος των ακινήτων δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας εργασίας.

7 Νομικός Έλεγχος (σελ 30)

Ο νομικός έλεγχος των ακινήτων δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας εργασίας.”

Σημειώστε: “Θεωρούμε” OXI ελέγξαμε/επιβεβαιώσαμε. Με ποιά βάση;

Αντίγραφο Έκθεση Εκτίμησης της Solum Property Solutionshttps://www.blekedros.com/media/k2/attachments/%CE%95%CE%9A%CE%A4%CE%99%CE%9C%CE%97%CE%A3%CE%97_%CE%A7%CE%91%CE%A1%CE%A4%CE%9F%CE%A6%CE%A5%CE%9B%CE%91%CE%9A%CE%99%CE%9F%CE%A5__31.12.2021.pdf

 

ΑΛΛΑ ΘΕΜΑΤΑ – Μπλε Κέδρος

Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος σελ. 124 – Χρήστος Μπομπόλιας (Αντιπρόεδρος, Μη Εκτελεστικό Μέλος): ………….“Μετά την διάσπαση συνέχισε και στην ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ διατηρώντας θέση υπευθύνου, με αντικείμενο την οικονομική παρακολούθηση της Εταιρείας.”

Όπως γνωρίζετε (Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς – λόγο της σύστασης της Εταιρείας σαν ΑΕΑΑΠ), ο κ. Μπομπόλιας ηταν ο ιδρυτικός  Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας και όχι απλά ένας “υπεύθυνος”. Ο κ. Μπομπόλιας παραιτήθηκε από αυτήν την θέση. Γιατί το Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος δεν περιγράφει σωστά το ιστορικό του κ. Μπομπόλια με την Εταιρεία;

Ξέρετε τους λόγους για τους οποίους παραιτήθηκε και εάν είναι ουσιαστικοί για την Μπλε Κέδρος; Σημειώνουμε ότι κυκλοφορεί ενα εμαιλ στο οποίο ο ίδιος εξηγεί στον κ. Μ. Ευμορφίδη τους λόγους και εχουμε ενημερωθει ότι έχετε λάβει αντίγραφο αυτού τού εμαιλ όπως και εμείς. Ποιοί ήταν οι λόγοι παραίτησης του; Διευκρινίσατε/ελέγξατε  κατα ποσον  αυτοί οι λόγοι ακομα ισχύουν; Η ανάλυση δύο ακινήτων (απο τα 21 κτίρια της Μπλε Κέδρος) αποδεικνύει ότι βάση τα δεδομένα ακόμα ισχύουν.

Ενημερωτικό Δελτίο Μπλε Κέδρος σελ. 139 – COCO-MAT Γενικές Πληροφορίες

Εφόσον η Coco-Mat είναι ο κύριος μισθωτής καταστημάτων της Μπλε Κέδρος πως μόνο οι καταστάσεις της χρήσης 2019 παρουσιάζονται και δεν απαιτείται και του 2020; Το γεγονός ότι η Coco-Mat δεν της έχει δημοσιεύση δεν σας ανησυχει; Δεν πρέπει οι επενδυτές να γνωρίζουν τους λόγους για τους οποίους η Coco-Mat δεν έχει δημοσιεύση τις καταστάσεις χρήσης του 2020;

Δεδομένης της συνάφειας της Coco-Mat με την Μπλε Κέδρος και το πρόβλημα που είχε η Coco-Mat σχετικά με την αποπληρωμή του δανείου της το 2018, δεν είναι σημαντικό για τους επενδυτές να έχουν μια σαφή εικόνα της οικονομικής κατάστασης της Coco-Mat; Είναι κερδοφόρα, αποπληρώνει το δάνειό της ή το έχει ανακαλέση η Intrum;

Κανονικά δεν έπρεπε στο Ενημερωτικο Δελτίο Μπλε Κέδρος να παρουσιάζονται για όλους τους μισθωτές οι καταστάσεις χρήσης και του 2021;

Σημειώνουμε ότι  ο Διευθύνων Σύμβουλος της Coco-Mat και 50% μέτοχος της είναι ο κ. Μ. Ευμορφίδης, ένας από τους δύο κύριους μετόχους της Μπλε Κέδρος, του οποίου του ανήκουν  και η Cluster και η Spick and Span, οι άλλοι δύο κύριοι μισθωτές της Μπλε Κέδρος.

ΤΕΛΙΚΕΣ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ

Η προστασία των επενδυτών μέσω της πλήρους και διαφανούς παρουσίασης πληροφοριών είναι ο βασικός σκοπός του Ενημερωτικού Δελτίου και όχι απλώς η τήρηση αυτού με τους διάφορους νόμους και κανονισμούς για το πώς έχει συνταχθεί.

Η συμμόρφωση του Ενημερωτικού Δελτίου με τους κανόνες και διατάξεις (με έμφαση στην ανάλυση των παραγόντων κινδύνου) δεν αρκεί εάν οι πληροφορίες που παρουσιάζονται δεν είναι πλήρεις και σαφείς.

Ποιανού είναι ευθύνη να διασφαλίζει ότι οι πληροφορίες που παρουσιάζονται σε ένα Ενημερωτικό Δελτίο (στο οποίο ένας επενδυτής θα βασίσει την επενδυτική του απόφαση) είναι πλήρεις και σαφείς; Της εταιρείας; του Κύριου Αναδόχου; της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς; του Χρηματιστηρίου Αθηνών;  Η κάποιου επενδυτή/αναλυτή;

Σίγουρα ΟΧΙ του τελευταίου.

ΑΠΑΙΤΟΥΜΕ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΣΤΑ ΠΕΡΑΙΤΈΡΩ ΘΕΜΑΤΑ. ΕΙΝΑΙ Η ΥΠΕΥΘΥΝΟΤΗΤΑ ΣΑΣ ΚΑΙ ΤΟ ΟΦΕΙΛΕΤΕ ΣΤΟ ΕΥΡΥ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ ΚΟΙΝΟ.