Κων/νος Καρατσώλης- Real Estate: Γιατί η Ελλάδα δεν έχει ψηλά κτίρια

Real Estate: Γιατί η Ελλάδα δεν έχει ψηλά κτίρια

Λίγοι είναι όσοι δεν έχουν αναρωτηθεί γιατί η Ελλάδα, κυρίως η αθηναϊκή πρωτεύουσα, δεν διαθέτει σημαντικό αριθμό ψηλών κτιρίων, όπως συμβαίνει σε αντίστοιχες ευρωπαϊκές πόλεις. Το ζήτημα αποτελεί, έως έναν βαθμό, “ταμπού” για την ελληνική πραγματικότητα, με οποιαδήποτε σχετική συζήτηση να απουσιάζει ακόμα και από την αρχιτεκτονική κοινότητα.

Όπως εξηγεί ο Κωνσταντίνος Δ. Καρατσώλης, συγγραφέας του βιβλίου “Εισαγωγή στο Δίκαιο της Πολεοδομίας στην Ελλάδα και στην Κύπρο”, δεν είναι τυχαίο ότι το μοναδικό μέχρι σήμερα συνέδριο στην Ελλάδα που ασχολήθηκε με το ζήτημα των ψηλών κτιρίων έλαβε χώρα το μακρινό 1975 και είχε διοργανωθεί από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος. Είχε δε πραγματοποιηθεί σε μια εποχή που η συζήτηση διεθνώς είχε φουντώσει, με τη δημιουργία των δίδυμων πύργων στη Νέα Υόρκη, αλλά στην Ελλάδα με τη δημιουργία ορισμένων ψηλών κτιρίων υπήρχε ο προβληματισμός για τη χρησιμότητα ή μη της ύπαρξής τους.

Τοπόσημα
Όπως εξηγεί ο κ. Καρατσώλης, μόνο πρόσφατα το σχετικό ενδιαφέρον αναζωπυρώθηκε με αφορμή τα ψηλά κτίρια που περιλαμβάνονται στα σχέδια αξιοποίησης μεγάλων ελεύθερων χώρων, όπως στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά και στον Ελαιώνα. Η εξέταση του ζητήματος της ανέγερσης ψηλών κτιρίων στην Ελλάδα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην παρούσα χρονική στιγμή, επειδή δεν υπάρχει σχετική κρατική στρατηγική στη βάση της σύγχρονης κοινωνικο-οικονομικής και πολεοδομικής συνθήκης.

  • Τι ορίζεται, όμως, ως ψηλό κτίριο; “Tο κτίριο που έχει κυρίαρχο τον κατακόρυφο άξονά του και προεξέχει υπερβολικά πάνω από τα στοιχεία του περιβάλλοντός του”. Ωστόσο, ο ορισμός του ψηλού κτιρίου δεν είναι απόλυτος, καθώς ένα κτίριο 70 ορόφων, που στην Ευρώπη θεωρείται ψηλό, στην Ασία και την Αμερική θεωρείται μάλλον χαμηλό.

Έτσι, ένας πιο σύγχρονος ορισμός περιγράφει τα ψηλά κτίρια ως “όλα εκείνα τα κτίρια που λόγω του ύψους τους ξεχωρίζουν από τα γύρω τους και εντάσσονται σε μια ομάδα παρόμοιων κατασκευών ανά τον κόσμο”. Σε κάθε περίπτωση, η έννοια του ψηλού κτιρίου είναι σχετική, αφού συνδέεται με τον συνολικό σχεδιασμό τμημάτων της πόλης, με τα γειτονικά κτίρια, με το φυσικό ανάγλυφο, με τον ρόλο που καλείται να παίξει ένα ψηλό κτίριο, αλλά και με την ανάγκη διατήρησης γειτονιών χαμηλού ύψους και τη γειτνίαση με μνημεία.

  • Τον 21ο αιώνα παρατηρείται μια αναζωπύρωση του παγκόσμιου ανταγωνισμού μεταξύ χωρών και εταιρειών για την κατασκευή του ψηλότερου κτιρίου. Οι ουρανοξύστες κατακλύζουν πολλές από τις σύγχρονες μεγαλουπόλεις, προσφέροντας ένα πεδίο πειραματισμού και εφαρμογής νέων υλικών και μεθόδων σχεδιασμού.
  • Η τάση της ανέγερσης ψηλών κτιρίων παγκοσμίως οφείλεται τόσο σε πολεοδομικά αίτια όσο και στο μάρκετινγκ των πόλεων. Η σημασία της μελέτης του θεωρητικού πλαισίου γύρω από τα ψηλά κτίρια σχετίζεται, συνεπώς, άμεσα με την επιθυμία της οικοδόμησης των σύγχρονων πόλεων, την αναδιαμόρφωσή τους προκειμένου να ανταποκριθούν αποτελεσματικότερα στις ανάγκες των κατοίκων τους”.

Η περίπτωση της Αθήνας, όπως προσθέτει ο συγγραφέας, έχει μεγάλη ομοιότητα με το Παρίσι, όχι τόσο λόγω ενός πλήρως συντηρημένου ιστορικού κέντρου (όπως στο Παρίσι), αλλά κυρίως λόγω της παρουσίας σημαντικών αρχαιολογικών τόπων στο ιστορικό κέντρο, με κορύφωση, μεταφορικώς και κυριολεκτικώς, την Ακρόπολη.

Από πλευράς πολεοδομικής οργάνωσης και χωροθέτησης των ψηλών κτιρίων, τα εφαρμοζόμενα μοντέλα είναι κυρίως τρία:

– Το ευρωπαϊκό 1, που προβλέπει τη σχετικώς ελεύθερη ανέγερση ψηλών κτιρίων ακόμα και εντός ή σε μικρή απόσταση από το ιστορικό κέντρο.

– Το ευρωπαϊκό 2, που προβλέπει την απαγόρευση ανέγερσης υψηλών κτιρίων στην ευρύτερη περιοχή του ιστορικού κέντρου, την υπό όρους ανέγερσή τους σε μια ευρύτερη ζώνη και την πλήρη, χωρίς περιορισμούς ανάπτυξή τους, σε απόσταση από το ιστορικό κέντρο, αλλά με πλήρως σηματοδοτούμενη τη σύνδεσή του με αυτήν (με χαρακτηριστικότερη περίπτωση τη Defense στο Παρίσι)

– Το αμερικανικό και τα παράγωγά του, όπως της Άπω Ανατολής, των Εμιράτων κ.ά., που χαρακτηρίζεται από την ισχυρή διαφοροποίηση του οικονομικού κέντρου από την περιφέρεια, πράγμα όμως που, στην περίπτωση των μεγάλων αμερικανικών πόλεων, συμβαδίζει με την ιστορική εξέλιξή τους, σε αντίθεση με τα παράγωγα μοντέλα, ιδίως της Άπω Ανατολής, όπου η “εισβολή” των ουρανοξυστών στα ιστορικά κέντρα, στο φυσικό τοπίο και σε περιοχές παραδοσιακής κατοικίας γίνεται με σχεδόν βίαιο τρόπο (χαρακτηριστικές περιπτώσεις η Νέα Υόρκη, το Σικάγο, η Σανγκάη, το Χονγκ Κονγκ, το Τόκιο, το Ντουμπάι κ.ά.).

“Στην περίπτωση της Αθήνας, ωστόσο, σημαντικό ρόλο στις συζητήσεις περί ανέγερσης ψηλών κτιρίων διαδραματίζει το λεγόμενο “αττικό τοπίο” και η προστασία του. Η γοητεία που άσκησε στους περιηγητές του 18ου και 19ου αιώνα διαμόρφωσε τη στερεοτυπική εικόνα του γραφικού τοπίου που, παρότι μεταμορφώθηκε από τη συνεχή κτιριακή μάζα των τυπικών “αθηναϊκών” πολυκατοικιών μεταπολεμικά, συνεχίζει να υφίσταται ως πολιτισμική κατασκευή αλλά και ως ευδιάκριτη οντότητα σε ό,τι αφορά τη φυσική τοπογραφία και τη θέση των βασικών μνημείων αναφοράς. Η θέα προς τα σημεία αναφοράς, ωστόσο, υπάρχει σήμερα μόνο μέσω ελαχίστων “διωρύγων” (οδών) μέσα στο σύγχρονο αττικό τοπίο, πράγμα που οφείλεται περισσότερο στο συνεχή όγκο των πολυκατοικιών παρά στα ελάχιστα ψηλά κτίρια της Αθήνας.

Πάντως, τα υλοποιημένα ψηλά κτίρια έχουν δώσει ιδιαίτερο χαρακτήρα σε μερικά σημεία της Αθήνας, ειδικά σε οδικούς άξονες, όπως επί της Λεωφόρου Κηφισίας στην Αθήνα και στο Μαρούσι ή επί της οδού Πανόρμου. Πολλά από αυτά, κυρίως εκείνα που χτίστηκαν στις αρχές της δεκαετίας του 1970, συγκαταλέγονται ανάμεσα στα κτίρια της αρχιτεκτονικής “γοήτρου” της μεταπολεμικής Ελλάδας, ενώ η αισθητική τους και οι συνθετικές τους αρετές εξαίρονται συχνά”, καταλήγει ο κ. Καρατσώλης.


Βιβλίο Κων/νου Καρατσώλη: «Σχεδιάζοντας την πόλη, δομώντας την πολιτεία»

Κυκλοφόρησε από τη «Νομική Βιβλιοθήκη» το βιβλίο «Εισαγωγή στο Δίκαιο Πολεοδομίας στην Ελλάδα και στην Κύπρο – Σχεδιάζοντας την πόλη, δομώντας την Πολιτεία» του Κων/νου Καρατσώλη, διακεκριμένου νομικού, επιστημονικού συνεργάτη της Νομικής Σχολής στο Πανεπιστήμιο Neapolis της Κύπρου, νομικού συνεργάτη του ΤΕΕ.

Το βιβλίο, το οποίο προλογίζει ο Δημήτρης Βασιλειάδης, Πάρεδρος Συμβουλίου της Επικρατείας αναλύει με περιεκτικό τρόπο έναν από τους πιο τεχνικούς κλάδους του δικαίου, τον κλάδο του Δικαίου της Πολεοδομίας.

Το έργο περιγράφει τα θέματα που έχουν ιδιαίτερη σημασία και τα οποία, λόγω της σπουδαιότητάς τους, αποτελούν αντικείμενο λεπτομερούς ανάλυσης και επισημαίνει τις κοινές δυσχέρειες στην Ελλάδα και την Κύπρο για την πρακτική εφαρμογή άρτιων και σύμφωνων με τα πρότυπα της νομοθεσίας και της θεωρίας πολεοδομικών σχεδίων.

Ακολουθούν τρία μέρη του βιβλίου, από τα οποία τα δύο πρώτα αφορούν το δίκαιο της πολεοδομίας και της χωροταξίας στην Ελλάδα και στην Κύπρο και το τρίτο περιλαμβάνει τις θεωρητικές προσεγγίσεις του πολεοδομικού δικαίου. Γίνεται προσπάθεια εξειδικευμένοι νομικοί όροι και κείμενα να είναι εύκολα κατανοητά από επιστήμονες που ανήκουν σε εξωνομικούς κλάδους, και αντίστροφα, σχέδια, τεχνικοί όροι και τεχνικές προδιαγραφές να καθίστανται προσβάσιμες από τους αναγνώστες που δεν διαθέτουν αντίστοιχο γνωστικό υπόβαθρο.

Η προσπάθεια αυτή ενισχύεται και μέσω της συμπερίληψης πινάκων και γραφημάτων -στοιχείο που αποτελεί καινοτομία στην ελληνική νομική βιβλιογραφία- συμβάλλοντας με αυτό τον τρόπο σε μια πιο ολιστική προσέγγιση των ζητημάτων που άπτονται του Δικαίου Πολεοδομίας. Υπό αυτό το πρίσμα το βιβλίο απευθύνεται σε νέους επιστήμονες και φοιτητές νομικών και πολιτικών και κοινωνικών επιστημών, αλλά και πολυτεχνικών σχολών, προερχόμενους από την επιστημονική κοινότητα είτε της Ελλάδας είτε της Κύπρου.

  • Συγγραφέας: Κ. Καρατσώλης,
  • Πρόλογος: Δ. Βασιλειάδης.
  • ISBN: 978-960-654-063-9.
  • Σχήμα: 17×24.
  • Σελίδες: 328.
  • Έκδοση: 2020

Λίγα Λόγια για το Βιβλίο

Ο άνθρωπος, φτιάχνοντας την πόλη, στην ουσία, επαναπροσδιορίζει τον εαυτό του, οριοθετεί το πλαίσιο της κοινωνικής συνύπαρξης, δημιουργώντας μια κανονιστική τάξη για το περιβάλλον στο οποίο ζει. Μέσα απ’ αυτήν προσδιορίζεται, σε μεγάλο βαθμό, ο πολιτισμός μας, η αυτοεικόνα του κράτους μας, τα χαρακτηριστικά που αποδίδουμε στην παράδοση και στην προοπτική μας. Ωστόσο, η ελευθερία του ανθρώπου να δημιουργεί και να μετασχηματίζει εξελικτικά την πόλη που διαβιεί είναι ένα παραμελημένο δικαίωμά του.

Τα τελευταία χρόνια, το κύμα «περιφράξεων» που χωρίζει τις γειτονιές σε «ασφαλείς» και μη, οι πρακτικές του χωρικού ελέγχου, η έλλειψη σεβασμού στο περιβάλλον, η παραβίαση των νόμων και των αισθητικών κανόνων, πήραν νέες διαστάσεις εξαιτίας της παγκόσμιας ύφεσης.

Και καθώς πολλές φορές τα ατομικά περιθώρια στενεύουν ασφυκτικά για την συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων, αναβιώνει πλέον το ενδιαφέρον για τα κοινά αγαθά της πόλης.

Σε όλα αυτά και σε πολλά ακόμη ζητήματα που θίγει το βιβλίο δίνονται απαντήσεις καθημερινά μέσα από το Δίκαιο της Πολεοδομίας, την αλληλεπίδραση με άλλους τομείς του δικαίου και την πρακτική τους, εν τέλει, εφαρμογή: τη δόμηση, δημόσια και ιδιωτική αλλά και τους ελεύθερους χώρους.

Στο βιβλίο ο αναγνώστης έχει τη δυνατότητα να αντιπαραβάλλει το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς της ελληνικής και κυπριακής κοινωνίας και να διαπιστώσει ομοιότητες και διαφορές. Περαιτέρω μπορεί να εμβαθύνει με τη μελέτη του συνδυάζοντας τους ισχύοντες κανόνες και διαδικασίες που προβλέπονται από το Πολεοδομικό Δίκαιο και την εφαρμογή τους.

Με την πιστή εφαρμογή του Δικαίου Πολεοδομίας οι πολίτες μπορούν να εκφράσουν το δικαίωμα στην πόλη τους με στόχο την κυριολεκτική οικοδόμηση ενός καλύτερου κόσμου, για τον λόγο αυτό και το παρόν βιβλίο φέρει τον τίτλο «Σχεδιάζοντας την πόλη – Δομώντας την Πολιτεία».

Το βιβλίο, με εύληπτο τρόπο και κατανοητή γλώσσα, στοχεύει και αποπειράται:

α) να αναλύσει, από νομική άποψη, τη φιλοσοφία του σχεδιασμού των πόλεων και σχετικούς παράγοντες που διαδραματίζουν ρόλο στην ποιότητα ζωής, την προστασία της φύσης, τη διαφύλαξη και την ανάδειξη των πολιτισμικών μνημείων και το δικαίωμα του πολίτη στο χώρο του,

β) να εξηγήσει, κωδικοποιώντας, τα εργαλεία σχεδιασμού, τη διοικητική διαδικασία έκδοσης κανονιστικών και διοικητικών πράξεων πολεοδομικού χαρακτήρα και προστασίας της αρχιτεκτονικής και πολιτιστικής κληρονομιάς,

γ) να ανατρέξει σε παράλληλα θεσμικά εργαλεία και νομοθετήματα που ασκούν άμεση επιρροή στον σχεδιασμό της πόλης και την αντίληψη για τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό, προερχόμενα από τον χώρο του περιβαλλοντικού δικαίου, αναδεικνύοντας έτσι πως το Δίκαιο της Πολεοδομίας δεν είναι σαφώς οριοθετημένο αλλά αλληλεξαρτώμενο από γειτονικούς κλάδους του δικαίου και εντασσόμενο στην ευρύτερη οικογένεια του Περιβαλλοντικού Δικαίου,

δ) να παρουσιάσει συγκριτικά τις διαφορετικές ευρωπαϊκές προσεγγίσεις σε επιμέρους θέματα του Δικαίου Πολεοδομίας,

ε) να αντιπαραβάλλει το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς της ελληνικής και κυπριακής πολιτείας και να εντοπίσει ομοιότητες και διαφορές,

στ) να φέρει στο επίκεντρο της ενασχόλησης με τα ζητήματα του Δικαίου Πολεοδομίας τις έννοιες της ανθεκτικότητας (resilience) και της βιωσιμότητας (sustainability) των πόλεων –έννοιες ιδιαίτερα επίκαιρες και εξαιτίας της κλιματικής κρίσης– μέσω της αναφοράς στη σημασία των Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (ΣΒΑΚ),

ζ) να εμβαθύνει στη νομική διάσταση ζητημάτων όπως ο δημόσιος χώρος, η προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος και τα ΣΒΑΚ, αναδεικνύοντας, αφενός, τη σημασία τους για το μέλλον των πόλεων, αφετέρου την αναγκαιότητα να εμπλουτιστεί με αυτά το Δίκαιο Πολεοδομίας.

Κωνσταντίνος Καρατσώλης Δικηγόρος

Ο Κων/νος Καρατσώλης ολοκλήρωσε τις νομικές σπουδές στο Εθνικό Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών και ασκεί την Δικηγορία κυρίως στους τομείς του Δικαίου Περιβάλλοντος και Πολεοδομίας Διοικητικού και Αστικού Δικαίου σε ειδικά θέματα Δημοσίων και Ιδιωτικών έργων και Δημοσίων Συμβάσεων.

Επιστημονικός Συνεργάτης της Νομικής Σχολής στο Πανεπιστήμιο Neapolis της Κύπρου στα μαθήματα Δίκαιο Περιβάλλοντος και Δίκαιο Πολεοδομίας . Συνεργάζεται επίσης με τη σχολή Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών του ΕΜΠ στο πλαίσιο διδασκαλίας των μαθημάτων ‘’ Μέθοδοι και Εφαρμογές Πολεοδομικού Σχεδιασμού’’ (1.Πολεοδομικό Δίκαιο και 2. Θεσμικό Πλαίσιο – Χρήσιμα Εργαλεία).

Νομικός Συνεργάτης του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, Επιστημονικών Ενώσεων Μηχανικών και Φορέων της Κεντρικής Διοίκησης από το 2005 έχει συμμετάσχει σε νομοπαρασκευαστικές επιτροπές καθώς και σε διάφορα συνέδρια και θεματικές συναντήσεις ως εισηγητής.

Εισηγητής Σεμιναρίων από το 2009 στο Ινστιτούτο Επαγγελματικής Κατάρτισης και Εκπαίδευσης Μηχανικών.

Αναλυτικές πληροφορίες  για το βιβλίο και τα περιεχόμενα του δείτε εδώ