ΚΕΚΡΩΨ: Η μάχη κερδήθηκε – Η αφύπνιση είναι εδώ!

Δύο είναι τα βασικά ζητήματα που απασχολούν την εταιρεία και κυρίως τους κατοίκους: το πότε θα ανοίξει και με τι χρήσεις η Παλιά Αγορά του Ψυχικού και το τι μέλλει γενέσθαι με τη μεγάλη έκταση του πρώην λατομείου στα ορεινά του Ψυχικού. Ομως τόσο το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων αυτών όσο και το αδειοδοτικό παραμένουν επί σχεδόν τριάντα χρόνια περιπεπλεγμένα σε ένα νομικό κυκεώνα, με πολλά από τα ακίνητα να διεκδικούνται από τον δήμο και άλλα να είναι χαρακτηρισμένα δασικά.

Η υπόθεση επανέρχεται τώρα στο προσκήνιο, καθώς εντός των επομένων εβδομάδων αναμένεται η απόφαση του εφετείου για το ιδιοκτησιακό καθεστώς περίπου 200 στρεμμάτων στα παλιά λατομεία του Ψυχικού. Η υπόθεση συζητήθηκε, για μία ακόμη φορά, στις αρχές Δεκεμβρίου στο Τριμελές Εφετείο Αθηνών, αλλά βάσει των δεσμευτικών για το εφετείο κρίσεων της υπ’ αριθ. 589/2018 απόφασης του Αρείου Πάγου που ενδέχεται να δώσει την κυριότητα της έκτασης στην «Κέκροψ», αφού ο Αρειος Πάγος αμφισβήτησε την προηγούμενη απόφαση του εφετείου που έδινε την κυριότητα στο Δημόσιο.

Τα 200 στρέμματα

Ακόμα όμως και εάν η «Κέκροψ», που είναι ουσιαστικά εταιρεία ανάπτυξης και εκμετάλλευσης ακινήτων, κερδίσει και της αποδοθεί η πλήρης κυριότητα της έκτασης, το μεγαλύτερο μέρος της είναι χαρακτηρισμένο ως δασικό και η τοπική κοινωνία ασφαλώς και θέλει την ανάπτυξη ενός χώρου πρασίνου ύστερα από αποκατάσταση της περιοχής και αναδάσωσή της και όχι την επιπλέον δόμησή της. Μάλιστα, σύμφωνα με μελέτες που επικαλείται ο Δήμος Ψυχικού, η αναδάσωση της περιοχής αυτής που βρίσκεται στο υψηλότερο σημείο του λόφου του Ψυχικού μπορεί να μεταβάλει θετικά ολόκληρο το μικροκλίμα του προαστίου. Από την άλλη πλευρά, η εταιρεία αναμένεται να προσβάλει στα δικαστήρια τον χαρακτηρισμό της έκτασης ως δασικής, αφού η περιοχή επί πολλές δεκαετίες είναι ένα εγκαταλελειμμένο νταμάρι και η μόνη αναφορά σε δάσος βρίσκεται στα γραπτά περιηγητών των προηγούμενων αιώνων. Σκοπός της είναι ασφαλώς η ανάπτυξη συγκροτήματος κατοικιών, όπως ήταν και η τελευταία μεγάλη δουλειά που έκανε πριν από λίγες δεκαετίες στη νότια πλευρά της περιοχής.

Η θέση του δήμου

Ο Δήμος Ψυχικού – Φιλοθέης, όπως δηλώνει ο δήμαρχος Παντελής Ξυριδάκης στην «Κ», αντιμετωπίζει αυτή την υπόθεση ως διαμάχη μεταξύ της «Κέκροψ» και του Δημοσίου, αλλά θα υπερασπιστεί τον δασικό της χαρακτήρα προσφεύγοντας κατά κάθε τυχόν πράξης που θα τον αμφισβητήσει. Το ίδιο άλλωστε δηλώνει και ο Δημήτρης Γαλάνης, υποψήφιος δήμαρχος Ψυχικού – Φιλοθέης με τον συνδυασμό «Προάστιο-Πρότυπο». Καθίσταται σαφές πως σε κάθε περίπτωση θα χρειαστούν ακόμα κάποια έτη για να ξεκαθαρίσει νομικά το καθεστώς.

Ομως δεν είναι όλη η περιοχή αναδασωτέα: Σύμφωνα με την «Κέκροψ», εκ των 193,867 στρεμμάτων της εκτός σχεδίου έκτασης του πρώην λατομείου για τα οποία υπάρχει η αντιδικία με το ελληνικό Δημόσιο τα 185 στρέμματα είναι αναδασωτέα, γεγονός που αφήνει 8,8 στρέμματα ως δυνητικά δομήσιμα, αν και παραμένει αμφιλεγόμενο πού αυτά χωροθετούνται, αναφέρουν την «Κ» πηγές του δήμου. «Ψύλλος στ’ άχυρα», λένε οι παλαιότεροι που θυμούνται το Ψυχικό με χωματόδρομους.


Μετά την αναγκαστική απαλλοτρίωση από το ελληνικό κράτος για τη στέγαση των προσφύγων του 1922, το τμήμα που απέμεινε από την έκταση που είχε παραχωρηθεί στην «Κέκροψ» οριζόταν από την Κηφισίας, τη σιδηροδρομική γραμμή της Καποδιστρίου, το Αδριάνειο και την κορυφογραμμή των Τουρκοβουνίων.

Και δεν φαίνεται να έχουν πολύ άδικο: η «Κέκροψ», που κάποτε ήλεγχε, πολεοδόμησε και πούλησε περισσότερα από 2.000 στρέμματα, έχει πλέον λιγότερα από 500 και από αυτά τα περισσότερα είτε σε επιδικία με το Δημόσιο, είτε και υπό απαλλοτρίωση, είτε μη αξιοποιήσιμα. Εκτός από το λατομείο, και άλλες δύο βραχώδεις αρυμοτόμητες εκτάσεις (εκτός πράσινης γραμμής) 31 και 18 στρεμμάτων αντιστοίχως, έχει επίσης άλλα δυο οικόπεδα 5,8 και 7 στρεμμάτων στις οδούς Περσέως και Νεφέλης, τα οποία επίσης είναι σε επιδικία με το ελληνικό Δημόσιο αλλά και υπό απαλλοτρίωση, η οποία πάντως βρίσκεται σε διαδικασία αντιστροφής, αφού δεν πληρώθηκε ποτέ από το Δημόσιο. Υπό το ίδιο καθεστώς βρίσκεται, σύμφωνα με όσα αναγράφει η «Κέκροψ» στην εταιρική της σελίδα στο Διαδίκτυο, και το ιστορικό κτίριο των γραφείων της σε οικόπεδο 5 στρεμμάτων στην οδό Δάφνης, όπως και άλλα τέσσερα οικόπεδα από 1 έως 2 στρέμματα στο Παλαιό Ψυχικό.

Ανοίγει σύντομα η Παλαιά Αγορά

Εκτός από το παλιό λατομείο το άλλο αμφιλεγόμενο περιουσιακό στοιχείο της εταιρείας Κέκροψ είναι η επικαρπία της Παλαιάς Αγοράς του Ψυχικού, που βρίσκεται σε έκταση 7,2 στρεμμάτων στο οικοδομικό τετράγωνο 69, το οποίο ορίζεται από τις οδούς Κοντολέοντος, Πασχαλιάς, Χρυσανθέμων και Αμαρυλλίδος. Η διοίκηση της εταιρείας δηλώνει πως φέτος θα ξεκινήσει η λειτουργία της. Η ψιλή κυριότητα του ακινήτου ανήκει στον δήμο, αλλά η επικαρπία έχει αποδοθεί από τον Αρειο Πάγο αμετάκλητα στην «Κέκροψ». Οπως όμως όλες οι επικαρπίες, έτσι και αυτή λήγει με τον «θάνατο» της εταιρείας. Το κατά πόσον ο θάνατος ορίζεται στα 100 χρόνια που είναι η διάρκεια της συγκεκριμένης εταιρείας, δηλαδή μέχρι το 2023, ή σε μόλις τέσσερα χρόνια από σήμερα, ή ενδεχόμενη παράταση της διάρκειας ζωής της με αλλαγή καταστατικού, παραμένει επίσης ένα σύνθετο νομικό ζήτημα που θα ανακύψει οσονούπω. Η εταιρεία Κέκροψ πάντως έχει προχωρήσει σε ολική ανακίνηση του διατηρητέου κτιρίου των 973 τ.μ. και σύμφωνα με πηγές της διοίκησής της, εντός του 2019 αναμένεται να αρχίσει η λειτουργία της με την ενοικίαση κάποιων εκ των δεκαέξι καταστημάτων της. Ο δήμος έχει επίσης ολοκληρώσει ένα μέρος της ανάπλασης του περιβάλλοντος χώρου. Αν και τέθηκε ζήτημα χρήσεων καθώς σύμβουλοι της «Κέκροψ» προέκριναν την ενοικίαση των καταστημάτων και σε χώρους εστίασης και ψυχαγωγίας, τελικά η εταιρεία έδωσε την εντολή ανεύρεσης μισθωτών σε ειδικευμένη εταιρεία συμβούλων με την προϋπόθεση αυτοί να τηρούν τις προβλεπόμενες χρήσεις. Δεν πρόκειται λοιπόν να μετατραπεί η Παλαιά Αγορά σε εμπορικό κέντρο με εστιατόρια, όπως πολλοί ανησύχησαν, αναφέρουν πηγές της εταιρείας στην «Κ», αλλά θα προχωρήσει η λειτουργία της με χρήση καταστημάτων τροφίμων. Πρέπει να σημειωθεί ότι η περιοχή του Παλαιού Ψυχικού, όπως και της Φιλοθέης, διέπεται από ειδικά αυστηρά διατάγματα και νομικό πλαίσιο, τα οποία αποκλείουν πλην ελαχίστων χωροθετημένων μικρών εξαιρέσεων άλλη χρήση γης πέραν της κατοικίας. Προσπάθειες που γίνονται κατά καιρούς για άλλες χρήσεις, προεξάρχουσας της πρόσφατης περίεργης εγκατάστασης ξενοδοχείου στην οδό Υακίνθων 50 (η ίδρυση του οποίου προσβλήθηκε στο ΣτΕ και συζητείται στις αρχές Φεβρουαρίου), προσκρούουν στις άμεσες και έντονες αντιδράσεις και προσφυγές δήμου και κατοίκων, με αποτέλεσμα σχεδόν πάντοτε το πάγωμά τους. Η Παλαιά Αγορά Ψυχικού είναι κτίριο σχεδιασμένο από τον αρχιτέκτονα Σωτήρη Μαγιάση και κτίστηκε στα τέλη της δεκαετίας του 1920. Αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα επώνυμης αρχιτεκτονικής δημοσίου κτιρίου της περιόδου του Μεσοπολέμου. Με προεδρικό διάταγμα του 1933 το εν λόγω οικοδομικό τετράγωνο χαρακτηρίστηκε χώρος δι’ αγορά τροφίμων. Μάλιστα, το αρχικό κτίριο αποτελείτο από δύο ξεχωριστές πτέρυγες και συγκεκριμένα τη δυτική (για χρήση καταστημάτων τροφίμων) και την ανατολική (για χρήση Αστυνομικού Τμήματος). Οι δύο αυτές πτέρυγες χωρίζονταν μεταξύ τους με αίθριο χώρο που περιβαλλόταν από στοές. Το όλο κτίριο, με απόφαση του υπουργού Πολιτισμού το 1989, χαρακτηρίστηκε διατηρητέο μνημείο χρήζον ειδικής προστασίας. Από την ανέγερσή του το 1927 μέχρι το 1991 η Παλαιά Αγορά λειτουργούσε αδιαλείπτως με καταστήματα που εξυπηρετούσαν τις καθημερινές ανάγκες των κατοίκων του Ψυχικού.

Το βασιλικό διάταγμα του 1908 και η δημιουργία του Ψυχικού από την «Κέκροψ»

Η «Κέκροψ» δραστηριοποιείται στον χώρο των ακινήτων από την ίδρυσή της, το 1923. Σήμερα, βασικοί μέτοχοι είναι οι ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ (37,222%), Ιντρακόμ Συμμετοχών (34,315%) και Alpha Bank Α.Ε. (6,688%), ενώ το υπόλοιπο 21% βρίσκεται στα χέρια μικρομετόχων. Η κεφαλαιοποίησή της κινείται μόλις στα επίπεδα των 27 εκατ. Ο κύκλος εργασιών της είναι πρακτικά μηδενικός και το καθαρό αποτέλεσμα ζημιογόνο και επιβιώνει μέσω αυξήσεων κεφαλαίου με την προσδοκία της εκμετάλλευσης των εναπομεινάντων ακινήτων της.

Το Ψυχικό ήταν από τις πρώτες περιοχές που κατοικήθηκαν κοντά στην πρωτεύουσα. Χτίστηκε πίσω από τα Τουρκοβούνια σε μια περιοχή που ήταν χώρος άσκησης των αξιωματικών του ιππικού. Η Ιστορία θέλει το 1908 με Βασιλικό Διάταγμα (ΦΕΚ Α΄ 16/25-01-1908) να εγκρίνεται το πρώτο διάγραμμα ρυμοτομίας του Ψυχικού από τον Γεώργιο Α΄. Λίγο μετά το τέλος του Α΄ Παγκοσμίου Πολέμου ιδιοκτήτης ενός από τα μεγάλα κτήματα της περιοχής είχε γίνει ο Γεώργιος Ανδρέου Ησαΐας, επιχειρηματίας και υπουργός Συγκοινωνίας, που πιστώνεται την ιδέα της δημιουργίας του προαστίου. Μαζί με τον τότε γενικό γραμματέα της Τράπεζας Αθηνών Γ. Οικονομίδη κατάφεραν να αγοράσουν και το συνορεύον Κτήμα Νικήτα. Κάπως έτσι αποκτήθηκε η ακίνητη περιουσία της «Κέκροψ», από τις εισφορές των ιδρυτών της, δηλαδή του Γεωργίου Ησαΐα και της «Αθηναϊκή Εταιρία προς ενίσχυση του Εμπορίου και της Βιομηχανίας».  Ο Ησαΐας μεταβίβασε στην «Κέκροψ» το δυτικομεσημβρινό τμήμα του όλου γηπέδου, εκτάσεως χιλίων στρεμμάτων, συνορευόμενο ανατολικά με την Εθνική Οδό Αθηνών Κηφισίας (όπως λεγόταν τότε η Κηφισίας) και δυτικά με τις κορυφές των Τουρκοβουνίων. Η «Αθηναϊκή Εταιρία προς ενίσχυση του Εμπορίου και της Βιομηχανίας» μεταβίβασε στην «Κέκροψ» το εφαπτόμενο στο κτήμα Ησαΐα βορειοανατολικό τμήμα του όλου γηπέδου, εκτάσεως τριών χιλιάδων στρεμμάτων, «συνορευόμενο γύρωθεν με την Οδό Κηφισίας και παλαιό δρόμο Αμαρουσίου, Καλογρέζα, και Ομορφη Εκκλησιά». Μετά την ίδρυσή της το 1923 η «Κέκροψ» κατάρτισε και εφάρμοσε ένα από τα πρώτα πολεοδομικά σχέδια της Ελλάδας, το οποίο περιελάμβανε τη χάραξη, διάνοιξη και κατασκευή δρόμων, τη μελέτη και κατασκευή έργων υποδομής, τη διαμόρφωση χώρων αναψυχής και πρασίνου, τη δημιουργία κοινωφελών χώρων, την κατασκευή κοινωφελών έργων και οικοδομημάτων σε δικά της ακίνητα, και την οριοθέτηση οικοπέδων για οικιστική ανάπτυξη. Βάσει του οικοδομικού κανονισμού, ανοίχθηκαν δρόμοι πλάτους 15-20 μέτρων που κατέληγαν σε κυκλικές πλατείες, ένα σχέδιο που προσομοιάζει σε αντίστοιχα αγγλικής κηπούπολης.

Μετά την αναγκαστική απαλλοτρίωση από το Ελληνικό Δημόσιο, την περίοδο 1924-1926, τμημάτων της έκτασης αυτής για τη στεγαστική αποκατάσταση των προσφύγων του 1922, τα οποία κάλυπταν όλη την έκταση που βρισκόταν στα διοικητικά όρια του Δήμου Ν. Ιωνίας, το τμήμα που απέμεινε περιοριζόταν από το Κολέγιο που είχε κτιστεί το 1925, την Κηφισίας, τη σιδηροδρομική γραμμή της οδού Καποδιστρίου, το Αδριάνειο, την κορυφογραμμή των Τουρκοβουνίων και είχε εμβαδόν περίπου 2.000 στρεμμάτων. Εκτοτε, η «Κέκροψ» επικέντρωσε τη δραστηριότητά της στην κατασκευή πολυτελών κατοικιών και μεζονετών σε ιδιόκτητα οικόπεδά της.