Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (NPLs) παραμένουν μια από τις σοβαρότερες προκλήσεις για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα και φέτος παρότι ο αριθμός τους βαίνει μειούμενης. Η διαδικασία αντιμετώπισής τους έχει διαμορφώσει ένα πολύπλοκο πλαίσιο διαχείρισης, το οποίο περιλαμβάνει την τιτλοποίηση δανείων, τη δημιουργία εταιρειών ειδικού σκοπού στην Ιρλανδία και την εμπλοκή εξειδικευμένων εταιρειών διαχείρισης. Παράλληλα, οι πλειστηριασμοί ακινήτων αποτελούν ένα κρίσιμο όσο και πολύτιμο εργαλείο για την ανάκτηση αξίας από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια για τους κατόχους των απαιτήσεων, αν και συνοδεύονται από σοβαρές προκλήσεις και κοινωνικές αντιδράσεις.
Τιτλοποίηση και Διαχείριση των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων
Η βασική στρατηγική για την αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων περιλαμβάνει την τιτλοποίησή τους και τη μεταβίβαση σε εταιρείες ειδικού σκοπού (SPVs), οι οποίες συνήθως έχουν έδρα την Ιρλανδία. Με τον όρο τιτλοποίηση εννοούμε πως αριθμός δανείων συγκεντρώνονται σε “πακέτα”/χαρτοφυλάκια στις SPV κι αυτές με τη σειρά τους εκδίδουν ομόλογα τριών κατηγοριών (senior, mezzanine και junior) ανάλογα με την εξοφλητική προτεραιότητά τους. Οι τράπεζες διακρατούν (συνήθως) τα senior ομόλογα με την εγγύηση του ελληνικού δημοσίου, ενώ τα υπόλοιπα (mezzanine και junior) πωλούνται σε στρατηγικούς επενδυτές, σε εταιρείες mezz που δημιουργήθηκαν γι αυτό το σκοπό και οι μετοχές τους διανεμήθηκαν στους μετόχους των τραπεζών και ένα μικρό μέρος έμεινε στις τράπεζες.
Σημαντικό ρόλο στη διαδικασία αυτή διαδραματίζουν οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια (servicers). Οι συγκεκριμένες αναλαμβάνουν να διαχειριστούν τα δάνεια, προσπαθώντας να εξασφαλίσουν την αποπληρωμή τους μέσω ρυθμίσεων, τακτοποιήσεων, διμερών συμφωνιών, πωλήσεων ακινήτων και πλειστηριασμών. Η αποστολή τους είναι διπλή: από τη μία πλευρά, να διευκολύνουν τους δανειολήπτες να πληρώσουν κάποιο μέρος των χρεών τους και από την άλλη, να ανακτήσουν την αξία των δανείων με ότι πρόσφορο τρόπο διαθέτουν εντός του θεσμικού πλαισίου που ισχύει.
Η Πραγματικότητα των Πλειστηριασμών
Οι πλειστηριασμοί αποτελούν μια δύσκολη και κοινωνικά ευαίσθητη διαδικασία. Συχνά δημιουργούνται ακραίες αντιδράσεις και θεωρούνται το τελευταίο και δραστικότερο μέτρο στα χέρια ενός servicer. Πόσο αποτελεσματικές όμως είναι οι εταιρείες διαχείρισης σε αυτό; Σύμφωνα με μια ανάλυση στατιστικών δεδομένων από ένα δείγμα πλειστηριασμών που συγκεντρώσαμε τους πρώτους επτά μήνες του 2024 από μια γνωστή πλατφόρμα πλειστηριασμών, προκύπτουν τα εξής αποτελέσματα:
- Από τους 70 πλειστηριασμούς που εξετάστηκαν, οι 33 βρίσκονται σε αναστολή, υποδεικνύοντας νομικές ή άλλες δυσκολίες που παρεμποδίζουν την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
- Ακολούθως 21 πλειστηριασμοί ολοκληρώθηκαν χωρίς την εμφάνιση πκάποιου πλειοδότη, γεγονός που αποδίδεται στην ανεπαρκή ελκυστικότητα των ακινήτων εξαιτίας της υψηλής αξίας πρώτης προσφοράς (συνήθως συμπίπτει με την αγοραία αξία του εκτιμητή) είτε λόγω προβλημάτων συνιδιοκτησίας ή λόγω χαμηλού ενδιαφέροντος για συγκεκριμένα ακίνητα.
- Μόνο 16 πλειστηριασμοί ολοκληρώθηκαν επιτυχώς, με τις τιμές κατακύρωσης να κυμαίνονται από 15.501 ευρώ έως 4.500.001 ευρώ στο συγκεκριμένο δείγμα. Σε αυτό συμπεριλαμβάνεται ένα ακίνητο (Ξενοδοχειακή Μονάδα) με πολύ υψηλή αξία που αυξάνει τον μέσο όρο των κατακυρώσεων στα 403.233,63 ευρώ.
Από τους 70 πλειστηριασμούς, οι 61 πραγματοποιήθηκαν από εταιρείες διαχείρισης (servicers) για λογαριασμό των SPVs, ενώ μόνο 7 διενεργήθηκαν από ιδιώτες ή εταιρείες, και 2 από τράπεζες. Αυτή η στατιστική υπογραμμίζει τον κυρίαρχο ρόλο των εταιρειών διαχείρισης στη διαδικασία ανάκτησης αξίας από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια.
Οι Προκλήσεις των Πλειστηριασμών
Η διαδικασία των πλειστηριασμών συναντά σοβαρές δυσκολίες τόσο σε τεχνικό όσο και σε κοινωνικό επίπεδο. Η δυσκολία έγκειται στη δυσκολία εξεύρεσης και συνδυασμού του κατάλληλου χρόνου, του κατάλληλου ακινήτου και του κατάλληλου πλειοδότη, που θα είναι σε θέση να το αγοράσει και να το χρησιμοποιήσει με τον καλύτερο τρόπο. Επιπλέον, οι γραφειοκρατικές και νομικές επιπλοκές μπορούν να καθυστερήσουν ή να ακυρώσουν τη διαδικασία. Αναφέρεται πως η διαδικασία των τιτλοποιήσεων δημιούργησε το πρόβλημα όπου μεταβιβάστηκαν (στα spv) χιλιάδες δάνεια ανά συναλλαγή με συμβάσεις που αφορούν πολλούς τόμους, ωστόσο στα βιβλία του άρθρου 3 ν.2844/2000 που αφορά ενεχυριάσεις και απαιτήσεις, συμπεριλήφθηκαν περιλήψεις αυτών με συνέπεια αρχικά να μη γίνονται δεκτά στα δικαστήρια και να αναστέλλονται οι πλειστηριασμοί!
Παρά τις δυσκολίες αυτές, το ποσοστό επιτυχίας των πλειστηριασμών ανέρχεται στο 23% στο στατιστικό δείγμα μας που αφορά το πρώτο επτάμηνο 2024. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων είναι αρκετά υψηλότερες από την αρχική προσφορά, κάτι που υποδεικνύει ότι συγκεκριμένα ακίνητα προσελκύουν σημαντικό ενδιαφέρον και συμβάλλουν στην αύξηση της μέσης αξίας των κατακυρώσεων.
Κοινωνικές αντιδράσεις και ευθύνες
Είναι εμφανές πως οι πλειστηριασμοί αφορούν ένα ακραίο μέτρο έναντι οφειλετών που δεν είναι συνεργάσιμοι ή δεν έχουν καμία οικονομική δυνατότητα να συνεργαστούν για την εξόφληση μέρους ή του συνόλου των οφειλών τους. Πολλές φορές δημιουργούνται δύσκολες κοινωνικά καταστάσεις όπου θα πρέπει να εκπλειστηριαστεί η πρώτη κατοικία ή οικογένειες να αλλάξουν τόπο διαμονής, κάτι που μπορεί να μην είναι κοινωνικά αποδεκτό. Ωστόσο, υπάρχει και η άλλη άποψη πως θα πρέπει να ικανοποιηθούν και οι κάτοχοι των απαιτήσεων, αφενός για να μη δημιουργηθεί κάτι πολύ σημαντικό που ονομάζεται “ηθικός κίνδυνος” και να μην υπάρχουν στρατηγικοί κακοπληρωτές, αφετέρου υπάρχει το προηγούμενο όπου πολλές φορές επιχειρήθηκε η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών φορτώνοντας στους φορολογούμενους της χώρας χρέος πολλών δεκάδων δισεκατομμυρίων ευρώ, που οδηγεί βέβαια στη μείωση των διαθέσιμων κονδυλίων για κοινωνική πολιτική, για ανάπτυξη, για άμυνα της χώρας και μάλιστα χωρίς να υπάρχει ευθύνη από μέρους τους!
Όλα αυτά ενίοτε τυγχάνουν εκμετάλλευσης από ΜΜΕ και συγκεκριμένους δημοσιογράφους που θέλουν να χτίσουν φιλολαϊκό προφίλ και από πολιτικά κόμματα και παρατάξεις με σκοπό την αύξηση δημοτικότητας ή ποσοστών στις δημοσκοπήσεις και παράπλευρη συνέπεια την επιβράδυνση των πλειστηριασμών που όπως είπαμε είναι μεν ακραίο μέτρο, αλλά ταυτόχρονα είναι πολύτιμο ώστε να ανακτηθεί αξία από χρήματα που έχουν ξοδευτεί! Μάλιστα, θα πρέπει να εξεταστεί το ποιος φέρει ευθύνη για τη δημιουργία όλων αυτών των μη εξυπηρετούμενων δανείων: είναι οι ανεύθυνοι οφειλέτες που δανείζονταν αφειδώς; είναι οι “κακές τράπεζες” που δάνειζαν χωρίς αυστηρά κριτήρια και δεν εξέταζαν την πιστοληπτική ικανότητα; υπάρχει ευθύνη από μέρους του Ελληνικού κράτους που οδηγηθήκαμε σε δύσκολες οικονομικές καταστάσεις την περίοδο 2010-2020; έχουν ευθύνη και οι διοικήσεις της τράπεζας της Ελλάδος; μήπως το νομικό πλαίσιο; δύσκολο να εκτιμηθούν και να απαντηθούν τα παραπάνω. Ωστόσο, μέρος των δανειοληπτών έχει πληρώσει για όλα αυτά, όπως και οι μέτοχοι των τραπεζών, όχι όμως και οι προηγούμενες διοικήσεις τους! Σε αυτά να συνυπολογίσουμε και το ολιγοπωλιακό καθεστώς που υπάρχει στον Ελληνικό τραπεζικό τομέα αυξάνοντας δυσανάλογα τα βάρη για τους δανειολήπτες.
Οικονομική Ανάλυση των Πλειστηριασμών
Αναλύοντας τα δεδομένα για το διάστημα 1 Ιανουαρίου 2024 έως 31 Ιουλίου 2024, προκύπτει ότι δημοσιεύτηκαν συνολικά 42.507 πλειστηριασμοί στην πλατφόρμα, δηλαδή περίπου 6.072 πλειστηριασμοί κάθε μήνα. Αν υποθέσουμε ότι το 23% αυτών των πλειστηριασμών καταλήγουν επιτυχώς, με μια μέση αξία 403.233,63 ευρώ ανά ακίνητο, οι μηνιαίες εισπράξεις από τους πλειστηριασμούς μπορούν να φτάνουν τα 563 εκατομμύρια ευρώ. Βέβαια θα μπορούσε να ειπωθεί πως στο συγκεκριμένο δείγμα το ένα συγκεκριμένο ακίνητο έχει αυξήσει κατά πολύ τον μέσο όρο, που θα ήταν περίπου στο μισό αν δεν υπήρχε. Ακόμη και σε αυτή την περίπτωση οι ετήσιες εισπράξεις θα αφορούσαν περίπου 3-3,4δις ευρώ, αλλά ας αναρωτηθούμε: δεν υπάρχουν κι άλλα αντίστοιχα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται στο σύνολο των 42.507;
Αυτή η εκτίμηση αποδεικνύει τη σημαντική οικονομική επίδραση που μπορούν να έχουν οι πλειστηριασμοί στην ελληνική οικονομία αν και θα πρέπει να σημειωθεί ότι η συγκεκριμένη ανάλυση βασίζεται στο συγκεκριμένο στατιστικό δείγμα
Η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ελλάδα αποτελεί μια κρίσιμη διαδικασία για το χρηματοπιστωτικό σύστημα της χώρας. Οι πλειστηριασμοί, παρόλο που είναι μια κοινωνικά ευαίσθητη διαδικασία, αποτελούν ένα σημαντικό εργαλείο για την ανάκτηση αξίας από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Παρά τις προκλήσεις και τις δυσκολίες, οι εταιρείες διαχείρισης συνεχίζουν να παίζουν πρωταγωνιστικό ρόλο, εξασφαλίζοντας σημαντικά ποσά μέσω της διαδικασίας των πλειστηριασμών.
George Kak
